На пересечении улиц Тургенева и Сакко и Ванцетти достроили необычный комплекс: два здания сочетают в себе медицинский центр, бизнес-центр и жильё. Построила его компания «ВКД-Проект» — «дочка» частного инвестиционного фонда «ВербаКапитал — Девелопмент», который управляет бизнес-центром «СитиЦентр».
Проект комплекса разработали в новосибирской «Студии КиФ» под руководством Валерия Филиппова — автора «Бутона» и «Кокона». Формально сданный в начале сентября комплекс — одно здание, пояснила замдиректора «ВербаКапитал — Девелопмент» Юлия Погорельская, а медицинский блок был изначально определён назначением участка. Дополнительно застройщик выкупил и расселил 4 соседних частных дома.
Под MedPark отвели 10 этажей. Одно из направлений медцентра — лучевая диагностика. «Это томографический центр нового поколения, они заявляют оборудование, какого ещё не было за Уралом, какой-то принципиально новый подход к исследованию организма», — рассказала Погорельская. Ещё здесь будут поликлиника, клиника пластической хирургии «Елена», «Центр новых медицинских технологий», армянская клиника «Витромед», которая будет предлагать услугу ЭКО, роддом. Первой же начнёт работать стоматология «Дентал-Сервис» — открытие планируют на ноябрь.
Внутренний двор, где запланирован основной вход в медцентр, для автомобилей закрыт, а один из проездов к зданию будет доступен только машинам «скорой помощи». Лифты разделили на две группы, и медицинскую оснастили увеличенным лифтом с открывающимися с двух сторон дверями, чтобы было удобнее перевозить пациентов на каталках. «Поскольку здесь будут операционные, здесь очень высокие требования к вибрации здания — это учитывалось при проектировании», — добавила Юлия Погорельская.
Со стороны медцентра расположен въезд на подземный автоматизированный паркинг со счётчиком свободных мест, всего их здесь 137. «Ни одно машино-место не продано, это было решение застройщика», — подчеркнула замдиректор инвестиционного фонда. Чтобы всем было удобно, в компании предусмотрели дневные абонементы (для бизнес-центра) и ночные (для жителей)
Рядом со зданием есть и наземный паркинг, куда вмещается около сотни машин.
10 этажей высотной части «Парк Резиденс» отведены под бизнес-центр с отдельным входом и собственными лифтами. Все помещения бизнес-центра, по словам Юлии Погорельской, уже проданы, а на два этажа заключён арендный контракт. «Мы его заключили ещё на этапе строительства — это контракт с международной компанией, коворкинг-центром, их два в России, и у нас будет», — рассказала она, не называя, впрочем, ни необычного арендатора, ни крупных владельцев офисов.
Лифты в апартаменты, которые занимают этажи с 11-го по 22-й, будут «экспрессами»: до 11-го этажа они поедут без остановок. Переход из одной части здания в другую будет закрыт, пройти туда можно только по магнитному ключу. Так что встреча жителя апартаментов с сотрудником офиса возможна только при желании, в идеале обоюдном.
На втором этаже сегодня уже работает управляющая компания, здесь же откроется кафе для сотрудников офисов и медцентра — его в компании рассчитывают запустить к февралю.
Ещё одно кафе, уже для горожан, должно заработать и на первом этаже здания, там же откроются магазины, а один уже даже работает: небольшой магазинчик финской обуви.
Третий этаж займёт фитнес-центр площадью более 1,6 тысячи кв. м с тренажёрным залом и классами для групповых занятий. На его услуги, как и на медицинские, жителям апартаментов обещают скидку. С конкретной сетью застройщик пока не договорился. «Если она придёт, мы будем рады, если не придёт, сделаем сами», — пожимает плечами Юлия Погорельская.
Особенность фитнес-центра — обрамлённый панорамными окнами бассейн длиной 25 м и глубиной 1,4–1,8 м. Первоначально четвёртый этаж, окна которого частично выходят как раз на бассейн, тоже планировали отдать под фитнес, но в итоге сейчас его превращают в офис. Причём, уверяют в «ВКД-Проект», для компании, которая его купила, такой вид оказался стимулом при покупке.
В жилой части 180 апартаментов: студий, 1- и 2-комнатных, «трёшек»-студий — по 15 на этаже. В продаже их осталось семь. Самую дешёвую можно купить за 2 млн рублей — это студия площадью 28,4 кв. м на 21-м этаже. 3-комнатная студия на 20-м этаже площадью почти 73 «квадрата» обойдётся в 4,82 млн рублей. Апартаментов с балконами всего 4 на этаже, и их разобрали первыми.
По подсчётам компании, около 20 % апартаментов куплены для сдачи в аренду, их передали управляющей компании. Взамен та обещает выплачивать владельцам гарантированный доход от 15 тысяч рублей в месяц в зависимости от апартамента. Но это возможно, только если он куплен с отделкой и меблировкой, то есть дороже в среднем на 700 тысяч.
«Для получения гарантированного дохода апартаменты должны соответствовать нашим стандартам, — поясняет Юлия Погорельская. — Всё, что мы берём в управление, имеет одинаковый внешний вид. Если каждый сделает ремонт, сделает вложения, как мы обеспечим собственникам прозрачность?».
Обстановка в таких апартаментах довольно аскетичная, но есть всё необходимое, вплоть до полотенец и посуды. Сдавать их будут по ценам дороже рыночных: студия обойдётся в 25 тысяч рублей в месяц, «однёшка» — в 27 тысяч, «двушка» — в 40 без учёта платы за коммунальные услуги. Учитывая цены и несколько строящихся комплексов по соседству, где тоже немало квартир покупается для аренды, заполняться новые апартаменты могут несколько лет, подсчитали эксперты.
Впрочем, в отличие от конкурентов за эту стоимость, кроме всей необходимой мебели, техники и необходимых для жизни мелочей, арендаторам обещают возможность дополнительного сервиса вроде уборки и безопасность. В частности, каждая квартира оснащена индивидуальной системой пожаротушения, которая срабатывает только на территории той квартиры, где возник пожар. Хотя это чревато и неудобствами: курить в апартаментах не рекомендуют даже тем, кто сам сделал ремонт.
Ещё одна особенность того, что здание, по сути, не жилой дом, а гостиница, касается двух верхних этажей: окна здесь больше, чем в апартаментах этажами ниже, но открыть их можно только на проветривание — мешают ограждения. Проблему мытья таких окон, обещают в компании, дважды в год будут решать силами промышленных альпинистов. Для тех, кто купил апартаменты для себя, их услуги войдут в стоимость обслуживания жилья — это порядка 40 рублей с «квадрата» в месяц.
Один из бонусов — территория для детской площадки: по нормативам это для гостиниц не обязательно. «Мы сделали детскую площадку, но не запустили её, потому что надо понять, какие дети здесь будут жить, — говорит Юлия Погорельская. — У нас были идеи от песочниц до турников и мини-футбольного поля. Зимой зальём там каток: сделали там Wi-Fi, видеонаблюдение, калитку на замке».
По оценке экспертов, пока такого рода предложение для города — новинка. В Новосибирске сдано несколько комплексов апартаментов, но одна их часть, вроде Resident или открывшегося недавно Apartville, принадлежат целиком одному инвестору, а другая, вроде JET, продаётся как обычные квартиры с дополнительным сервисом. Прямым конкурентом MedPark и «Парк Резиденс» должен стать комплекс на Тополёвой, 5, но его завершение задерживается уже не первый год.
Директор компании RID Analytics Елена Ермолаева сочла место в целом логичным для апартаментов: хорошая транспортная развязка с метро, близость центра. «В таких случаях люди уже не сильно смотрят, апартаменты это или нет, больше обращают внимание на соотношение цены и качества, — при этом отмечает она. — Для инвестора снижаются риски, если он знает, что гарантированно будет получать доход от этой квартиры. Рынок аренды же такой: может съехать арендатор, и квартира может стоять полгода пустой. А тут 15 тысяч гарантированно в месяц».
Впрочем, добавляет аналитик, доходность не настолько большая, чтобы быть интересной для инвесторов: банки сегодня предлагают и выше. Для управляющей компании же оборот получается даже рискованным, считает управляющий партнёр компании DSO Conculting Сергей Дьячков. «Они, наверное, надеются на то, что однажды кризис производства жилья на рынке закончится, и всё это станет востребованным. Но это коммерческие риски, и мне кажется, что там нет большого бизнеса ни для инвесторов, ни для девелоперов», — скептически комментирует он.
«Мы ожидали, что больше будем сдавать, что это будет больше апарт-отелем, чем жилым домом, но интерес к проекту вызван именно в качестве жилья», — признали в компании. Основные покупатели апартаментов сегодня — бизнесмены, для которых это второе, не основное жильё в городе, и те, кто покупает апартаменты для детей-студентов: рядом находится несколько вузов.
Впрочем, отметил Дьячков, с учётом того, что проект прецедентный, он вполне может выстрелить на только зарождающемся рынке подобного арендного жилья. «Если за последние несколько лет это не развилось, то, скорее всего, рыночные возможности здесь небольшие, — рассуждает он. — Наверное, какие-то проекты будут удачными, но не массово. Это рынок очень маленький».
